Retención del 3 % al comprar a un no residente: el Modelo 211
Si el vendedor de la vivienda que compras no reside fiscalmente en España, la ley te obliga a ti como comprador a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda. No es opcional, y no hacerlo puede costarte caro.
Qué es exactamente
Cuando se transmite un inmueble situado en España y el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211.
Ese 3 % no es un impuesto nuevo: es un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) que corresponde al vendedor por la ganancia patrimonial obtenida. Funciona como una garantía para Hacienda: asegura el cobro aunque el vendedor abandone España tras la venta.
Plazo: un mes
El Modelo 211 debe presentarse e ingresarse en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión, que normalmente coincide con la firma de la escritura pública.
Presentado el modelo, el comprador debe entregar al vendedor un ejemplar del justificante: lo necesitará para su propia declaración y, en su caso, para pedir la devolución del exceso.
Qué pasa si no se retiene
Aquí está el riesgo real para el comprador. Si no se practica la retención o no se ingresa:
- El inmueble queda afecto al pago del importe que corresponda por el IRNR del vendedor. Es decir, Hacienda puede dirigirse contra la propia vivienda que acabas de comprar.
- Se generan recargos e intereses por la presentación fuera de plazo.
- Puede derivar en sanción si media requerimiento previo de la Administración.
Por eso, en compraventas con vendedor extranjero, este trámite debería revisarse antes de la firma, no después.
Cuándo no hay que retener
La retención no procede, entre otros supuestos, cuando el vendedor acredita su condición de residente fiscal en España mediante el certificado expedido por la Agencia Tributaria. Ojo: no basta con que tenga NIE, ni con que esté empadronado, ni con que viva aquí de hecho. Hace falta el certificado de residencia fiscal.
También hay reglas especiales en aportaciones a sociedades y en determinadas transmisiones sujetas a otros regímenes, que conviene analizar caso por caso.
¿Vas a comprar a un vendedor no residente?
Presentamos tu Modelo 211 en plazo y te entregamos el justificante para el vendedor y para tu expediente.
Tramitar mi Modelo 211 →Documentación necesaria
| Documento | Para qué |
|---|---|
| Escritura de compraventa | Fecha de transmisión, precio e identificación de las partes |
| NIF/NIE de comprador y vendedor | Identificación fiscal de ambos |
| Referencia catastral del inmueble | Identificación de la finca |
| Justificante del pago del 3 % | Acreditar el ingreso en Hacienda |
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué importe se calcula el 3 %?
Sobre la contraprestación acordada, es decir, el precio de la compraventa que consta en la escritura.
¿Y si el vendedor vende con pérdidas?
La retención se practica igualmente. El vendedor podrá después solicitar la devolución del exceso presentando su Modelo 210, acreditando que la ganancia real fue menor o inexistente.
¿Se aplica también a locales y terrenos?
Sí, la obligación se refiere a inmuebles situados en España en general, no solo a viviendas.
¿Quién lo presenta si hay varios compradores?
La obligación afecta a los adquirentes; en la práctica se presenta la retención correspondiente a la operación, identificando a las partes según su participación.