Vender una vivienda en España siendo no residente
Vives fuera y vas a vender tu propiedad en España. Estos son los impuestos que te afectan, en qué orden se pagan y cómo recuperar el 3 % que te retendrán en la firma.
Qué va a pasar el día de la firma
En la notaría, el comprador no te entregará el 100 % del precio. Está obligado por ley a retener el 3 % e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión.
No es un capricho ni una desconfianza: es una obligación del comprador, que responde con el propio inmueble si no la cumple. Tú debes exigirle el justificante de ese ingreso, porque lo necesitarás después.
Los tres impuestos que te afectan
| Concepto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Retención del 3 % (Modelo 211) | La ingresa el comprador, sale de tu precio | 1 mes desde la firma |
| IRNR por la ganancia (Modelo 210) | Tú, el vendedor | En los meses siguientes a la transmisión |
| Plusvalía municipal | Tú, el vendedor (regla general) | 30 días hábiles desde la firma |
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia patrimonial es, en esencia, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos y tributos inherentes que hayas soportado.
- Valor de adquisición: lo que pagaste en su día, más gastos, tributos e inversiones de mejora (no de conservación).
Sobre esa ganancia se aplica el tipo del IRNR. Para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega el tipo es reducido respecto al de terceros países, y además pueden deducirse determinados gastos. Conserva todas las facturas: son las que reducen la base.
Cómo recuperar el exceso del 3 %
El 3 % se calcula sobre el precio total, no sobre tu beneficio. Por eso, cuando la ganancia es pequeña o directamente has vendido con pérdidas, lo habitual es que la retención supere lo que realmente debes.
En ese caso puedes solicitar la devolución del exceso presentando tu Modelo 210, dentro del plazo previsto y aportando el justificante del 211 que te entregó el comprador. Es un procedimiento habitual, aunque la devolución puede tardar meses.
¿Vendes tu propiedad en España?
Nos ocupamos del Modelo 211 y te orientamos sobre la liquidación posterior de la ganancia. Atendemos también en inglés.
Consultar mi caso →Errores frecuentes
- No exigir el justificante del 211 al comprador el día de la firma. Sin él, reclamar la devolución se complica.
- Creer que con NIE ya se es residente fiscal. Para evitar la retención hace falta el certificado de residencia fiscal de la AEAT.
- Olvidar la plusvalía municipal, que se tramita en el ayuntamiento y tiene su propio plazo.
- Perder las facturas de la compra y de las reformas, que son las que reducen la ganancia.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que venir a España para estos trámites?
No necesariamente. Pueden realizarse mediante representante autorizado, algo habitual en vendedores que residen fuera.
¿Y si vendo con pérdidas?
La retención se practica igualmente, pero podrás solicitar su devolución acreditando que no hubo ganancia.
¿Cuánto tarda la devolución?
Depende de la Administración; suele demorarse varios meses desde la presentación de la solicitud.
¿Necesito un representante fiscal en España?
No siempre es obligatorio, pero resulta muy recomendable para recibir notificaciones y gestionar la devolución sin sobresaltos.